Scheidung
Bei einer Scheidung schießen Ihnen wahrscheinlich unzählige Fragen durch den Kopf…
Wer kann die Immobilie behalten? Was passiert mit dem Hauskredit? Muss die Immobilie verkauft werden? Wer erhält den Verkaufserlös?
Die Scheidung.
Streit oft Vorprogrammiert
Bei einer Scheidung ist es eine der größten Herausforderungen und Streitpunkte, zu klären, was mit der gemeinsamen Immobilie geschehen soll. Denn ein Haus oder eine Wohnung lässt sich leider nicht so einfach in 2 gleiche Teile aufteilen, wie es mit Barvermögen möglich ist.
Da eine Immobilie in den meisten Fällen den größten Vermögenswert in der Ehe darstellt, treibt diese, zu allem Unglück, auch noch die Kosten des Scheidungsverfahrens in die Höhe. Denn die Kosten richten sich nach dem Gesamtstreitwert, also nach der Summe aller Werte, die die Ehe im Laufe der Zeit hervorgebracht hat.
Es ist also erstrebenswert, wenn sich beide Parteien vor dem Scheidungsverfahren über den Verbleib der Immobilie einigen können. Denn dann kann die Immobilie aus dem Scheidungsverfahren herausgenommen werden und beide Parteien können von erheblichen Einsparungen profitieren.
Der Zugewinnausgleich.
Es muss fair bleiben
Im Falle einer Scheidung muss zunächst geklärt werden, wem das gemeinsame Haus oder die gemeinsame Wohnung überhaupt gehört. Denn was so simpel klingt und man theoretisch im Grundbucheintrag oder Darlehensvertrag ablesen könnte, ist in der Realität etwas komplexer. Für die Immobilie gilt in der Trennungsphase nämlich ein besonderer Schutz, und zwar unabhängig davon, ob ein Ehegatte oder Ehegattin ganz alleine im Grundbuch steht.
Der Hintergrund dafür ist der gesetzliche Regelfall der Zugewinngemeinschaft, welcher bei den meisten Ehen, die ohne Ehevertrag geschlossen wurden, Anwendung findet. Hierbei fließen alle im Laufe der Ehe erwirtschafteten Vermögenswerte in einen gemeinsamen “Topf” und es wird keine Unterscheidung mehr zwischen “Meins” und “Deins” gemacht.
Bei einer Scheidung muss dann der sogenannte Zugewinnausgleich sichergestellt werden. Das bedeutet, dass das gesamte Vermögen, welches während der Ehe erwirtschaftet wurde, nach einer Scheidung zu gleichen Teilen zwischen den beiden Personen aufgeteilt werden muss. Das gilt auch für eine Immobilie, die im Laufe einer Ehe von einem einzigen Ehepartner oder Ehepartnerin alleine erworben wurde.
Das sind die Optionen.
Zugewinnausgleich
1
Eine Person behält die Immobilie
Möchte eine Person im gemeinsamen Haus oder Wohnung weiterleben und die andere Person freiwillig ausziehen, geht das mit einer Eigentumsübertragung. Hierfür muss zuerst der aktuelle Marktwert von einem kompetenten Immobiliensachverständigen ermittelt werden. Von dieser ermittelten Summe werden dann noch alle offenen Verbindlichkeiten abgezogen, bevor der Restwert zu gleichen Teilen auf die Ehepartner aufgeteilt werden. Die Person, die in der Immobilie weiterleben möchte, muss die andere Person dann auszahlen und hierfür ggf. einen Kredit aufnehmen.
2
Schenkung an ein Kind
Die Immobilie kann nach gemeinsamer Abstimmung an ein Kind, welches aus der Ehe hervorgegangen ist, verschenkt werden. Ist das Kind noch minderjährig, muss das Vormundschaftsgericht einwilligen, und möchte nur ein Ehepartner oder Partnerin seinen oder ihren Anteil schenken, ist die Zustimmung der anderen Person erforderlich. In jedem Fall ist aber für die Zukunft des Kindes zu bedenken: Grundsteuer, Unterhaltungskosten und Eigentümerpflichten.
3
Wohnraum aufteilen
Für Ehepaare, die auch nach der Scheidung einen freundschaftlichen oder zumindest friedlichen Umfang miteinander erwarten, kann die sogenannte “Realteilung” ein schöner Kompromiss sein. Denn hierbei wird die Immobilie in zwei eigenständige Wohneinheiten unterteilt und jeder darf einen Teil der ursprünglich gemeinsamen Immobilie für sich behalten. Es muss allerdings sichergestellt werden, dass die Unterteilung in zwei baulich abgeschlossene Bereiche möglich ist.
4
Das Haus oder die Wohnung vermieten
Auch bei dieser Lösung ist es wichtig, dass beide Parteien in der Lage sind, auch noch nach der Scheidung, einen freundlichen Umgang miteinander zu pflegen. Denn dann kann die gemeinsame Immobilie an einen Dritten vermietet werden, um gemeinsame Mieteinnahmen zu erzielen. Das geschiedene Paar muss dann die Vermieteraufgaben wahrnehmen oder einen Immobilienmakler oder eine Hausverwaltung beauftragen.
5
Das Haus oder die Wohnung verkaufen
Möchte keiner der beiden Eheleute die Immobilie nach der Scheidung bewohnen, kann das Haus oder die Wohnung auch verkauft werden. Sei es, weil mit dem ehemaligen Zuhause nun negative Erinnerungen verknüpft sind, oder weil es sich beide Personen nicht leisten können oder wollen, den anderen Partner oder Partnerin auszuzahlen oder die Immobilie zukünftig alleine zu bewirtschaften. Vor dem Verkauf muss auch hier der aktuelle Marktwert von einem kompetenten Immobiliensachverständigen ermittelt werden.
6
Zu vermeiden: Die Zwangsversteigerung
Der Spruch “Wenn zwei sich streiten, freut sich der Dritte” wird bei einer Zwangsversteigerung leider bittere Wahrheit. Denn wenn unter den beiden Eheleuten keine Einigung erzielt wird, kommt das Gesetz zum Tragen. Bei der sogenannten Teilungsversteigerung wird die Immobilie auf Antrag beim Amtsgericht öffentlich veräußert. Hierbei wird meistens ein wesentlich niedrigerer Verkaufspreis realisiert, als auf dem freien Markt. In diesem Fall können beide Eheleute nur verlieren.
Und was ist mit dem Hauskredit?
Die Finanzen klären
In den meisten Fällen wird eine Immobilie über einen Kredit fremdfinanziert. An dem Darlehensvertrag ändert sich bei einer Scheidung erstmal grundsätzlich nichts. Der Kredit muss weiterhin durch die vereinbarten monatlichen Raten getilgt werden. Mit Ausnahme des Falls, wenn die Immobilie verkauft und damit auch der Darlehensvertrag abgelöst werden soll.
Wie bereits erwähnt, ist die Person, mit welchem der Kreditvertrag geschlossen wurde, nicht mit dem Eigentümer oder der Eigentümerin der Immobilie gleichzusetzen. Auch wenn nur eine Person im Verlaufe der Ehe die Raten alleine gezahlt hat, hat das keinerlei Auswirkungen auf die Anteile des Eigentums an der Immobilie.
Für diesen Fall gibt es aber eine Besonderheit. Wenn die Immobilie nicht verkauft werden soll, müssen die Eheleute zukünftig die Darlehensraten zu gleichen Teilen übernehmen.
Dabei ist es für die Mithaftung des Darlehensvertrages unerheblich, ob der Partner oder die Partnerin die finanziellen Möglichkeiten hat, diese Raten aufzubringen. Eine Ausnahme stellt nur die Mittellosigkeit des Ehepartners oder Ehepartnerin dar.
Abzuraten ist hingegen von einer Vereinbarung, die einen der beiden aus dem Kreditvertrag herauslöst. Die sogenannte Freistellungsvereinbarung ändert nämlich nichts an der Mithaftung. Lediglich die Aussetzung der Zahlung von einer Partei wird hierbei vereinbart.
So entlasten wir Sie bei Ihrer Scheidung.
Ihr Erstgespräch
Nicht immer läuft eine Scheidung friedlich ab und nur selten findet sich für alle zu klärenden Dinge eine schnelle Lösung.
Aufgrund des hohen Vermögenswertes einer Immobilie und einer emotionalen Verbundenheit, kann es schnell zu Auseinandersetzungen, Streitigkeiten und Konflikten kommen. Die Fronten verhärten sich und eine friedliche Lösung rückt in weiter Ferne. Aber die Herausforderung bleibt: Es muss ein Weg gefunden werden, wie mit der Immobilie zukünftig umgegangen wird.
Wir als Immobilienmakler haben uns seit vielen Jahren darauf spezialisiert, Personen, die sich in einer Scheidung befinden, beim Umgang mit der gemeinsamen Immobilie zu unterstützen. Gerne stehen wir Ihnen als Immobiliensachverständiger (DEKRA), sowie als neutraler Vermittler zur Seite, um auch in aufgeladenen Situationen eine friedliche und faire Lösung zu finden.
Mit einer professionellen Immobilienbewertung geben wir Ihnen eine fundierte Entscheidungsgrundlage, damit Sie alle Optionen für sich abwägen und die beste Entscheidung treffen können.
Im Falle eines Verkaufs übernehmen wir für Sie alle anfallenden Aufgaben und kommunizieren transparent mit allen beteiligten Parteien. Auch können wir sogar den Notartermin mit Ihrer Vollmacht übernehmen, sodass Sie den Umgang miteinander vermeiden können.
Unser Ziel für Sie ist der schnelle und erfolgreiche Verkauf zu einem Top-Preis. Beide Parteien bekommen Ihren Anteil ausgezahlt und die Ex-Partner können getrennte Wege gehen.
